不動産

不動産は、自宅や事業を行う事務所、店舗といったように多くの方が生活の基礎とするものです。日常的に利用するものですから、ひとたびトラブルになってしまうと、精神的な負担は大きいのではないでしょうか。また、各種の法律の規定など専門的な知識が必要な場面も多いため、ご自身でのトラブル対応が難しい分野ともいえます。

①賃貸借に関する問題

事務所や自宅など、賃貸借契約は日常的に利用されています。オーナーの方からは、度々賃料の不払いがあるため明渡しを求めたいという相談を受けることが多いです。

賃料の滞納があったとしても、オーナーの方が勝手に荷物を搬出するといった実力行使は認められていないため、最終的には裁判所において明渡しの可否が判断され、認められた場合には強制執行の手続きをとることになります。

賃貸借契約が終了する場面においても、原状回復の範囲について、オーナーの方と借りている方とでトラブルが発生することが多いです。そのため、オーナーの方も借りている方も、入居時、退去時において物件の損傷箇所をよく確認し、契約する際には原状回復についてどのような約定になっているか、契約書をよく確認しておくことが重要です。

②売買に関する問題

ご自宅や事業用の物件を所有するだけでなく、投資物件として不動産を購入される方もいらっしゃるでしょう。特に中古の物件では、少なからず建物に劣化が生じていますので、後から不具合が発覚した場合などに売主と買主との間でトラブルになることがあります。

民法では、売買によって引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができるとされています。いわゆる「契約不適合責任」というものです。

もっとも、売買契約の特約でこの責任を負わないことを規定していたり、請求できる期間が限られていたりすることがありますので、契約前によく確認しておくことが必要です。また、契約後に問題が生じた場合も、買主と売主どちらが責任を負うのか、簡単には判断できない場合も多いので、専門家に相談されることをおすすめします。

③境界に関する問題

隣との境界がはっきりしていない土地も多いのではないでしょうか。境界標が入っていればよいのですが、「この木とこの木を結んだ線」といったように曖昧になっていることもよくあります。また、境界がはっきりしていても、長年にわたって占有しているため、時効取得の要件を満たしているといった場合もあるでしょう。

もう少し細かく説明しますと、境界という言葉は、公法上の境界である「筆界」という意味で使われる場合と、私法上の境界である「所有権界」という意味で使われる場合があります。筆界は、土地の範囲を区画するために国が定めたものであるのに対し、所有権界は、所有権の堺です。筆界と所有権界は一致することも多いですが、一致しないこともありますので、区別して理解することが必要です。

④所有権（共有）に関する問題

相続などをきっかけに不動産を複数人で共有している場合、共有者の間で足並みが揃っていればよいのですが、例えば、当該不動産を貸したり、売却したり、というときには、共有者の過半数ないし共有者全員の同意が必要となりますので、このような場面でトラブルになることがあります。
合意で共有状態が解消できればよいのですが、合意が得られない場合には、共有物分割訴訟といった裁判上の手続きで共有状態の解消を図る必要がでてきます。

弁護士に依頼するメリット

専門的な知識を前提としたサポートを受けることができます

不動産に関しては、民法、借地借家法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法といったように関連法規も多く、トラブルの解決には、専門的な知識が不可欠な分野です。例えば、不動産の売買や賃貸の契約をする際、誰しも自分に有利な契約にしたいと考えるでしょう。

もっとも、借地借家法では、賃借人を保護するために、一定の規定を強行法規として、それに反する特約を無効としています。

また、売買契約においても、宅地建物取引業法第40条により、宅地建物取引業者が売主となる売買契約では、目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任については、目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法566条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされています。

このように、当事者間の合意をもってしても覆すことができないルールがありますので、弁護士が関与することで、この辺りのルールを理解した上で契約等に臨むことが可能となります。

対応の流れ

弁護士費用

費用は全て税込の記載です。

土地（建物）明渡し

※不動産評価額や賃料によって算出いたします。

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